Wimberly Allison Tong & Goo (WATG) 具有悠久的酒店設(shè)計(jì)歷史 - 準(zhǔn)確地說(shuō)已經(jīng)有55年了。設(shè)計(jì)成功的酒店不僅是我們的長(zhǎng)處，而且是我們的使命，及公司生存之使然。
　　公司在世界各地的事務(wù)所所設(shè)計(jì)的項(xiàng)目橫跨六大洲。據(jù)旅游與休閑（Travel & Leisure）雜志及Conde Nast Traveler雜志統(tǒng)計(jì)，WATG 所設(shè)計(jì)的世界級(jí)大型酒店和旅游勝地?cái)?shù)目遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他任何的公司，我們甚至曾設(shè)計(jì)過(guò)水下酒店和太空旅游勝地。

　　WATG的第一個(gè)項(xiàng)目是1945年－對(duì)位于威基基海灘的夏威夷皇家酒店的翻新工程。我們?cè)诜浅Ｔ绲臅r(shí)候就已決定將酒店設(shè)計(jì)作為我們的專長(zhǎng)。

　　酒店設(shè)計(jì)是我們的命脈及優(yōu)勢(shì)所在， 展示優(yōu)質(zhì)設(shè)計(jì)和盈利之間聯(lián)系的理念也根植于我們公司的生命之中。

　　酒店設(shè)計(jì)會(huì)不會(huì)對(duì)酒店日后的財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況有所影響呢？ 許多業(yè)內(nèi)專家都認(rèn)為肯定是有影響的。為找出一個(gè)適當(dāng)?shù)摹⒖闪慷鹊姆绞絹?lái)表現(xiàn)酒店的設(shè)計(jì)和酒店利潤(rùn)間的關(guān)系，我們著手進(jìn)行了調(diào)查研究。

　　關(guān)于設(shè)計(jì)與創(chuàng)收間的關(guān)系，我們有三個(gè)假設(shè)：

　　創(chuàng)收假設(shè)1：日均房?jī)r(jià)ADR

　　設(shè)計(jì)完美的酒店能帶來(lái)較高的日均房?jī)r(jià)。

　　創(chuàng)收假設(shè)2：住房率

　　完美的酒店設(shè)計(jì)能帶來(lái)高住房率。

　　創(chuàng)收假設(shè)3：平均每間可住客房的創(chuàng)收RevPAR完美的酒店設(shè)計(jì)能提高平均每間可住客房的創(chuàng)收。有兩項(xiàng)假設(shè)與利潤(rùn)有關(guān)：

　　利潤(rùn)假設(shè)1

　　我們推論一個(gè)設(shè)計(jì)完美的酒店也能使運(yùn)營(yíng)成本減少?gòu)亩�使利�?rùn)最大化。

　　利潤(rùn)假設(shè)2

　　我們最終的假設(shè)是，優(yōu)良的設(shè)計(jì)可以減少與以下幾項(xiàng)有關(guān)的成本：

　　· 人力

　　· 能源

　　· 維護(hù)

　　· 運(yùn)營(yíng)效率

　　研究方法

　　我們要做的是，將我們所設(shè)計(jì)的酒店與一組級(jí)別相同的但不是我們?cè)O(shè)計(jì)的酒店相比較。

　　史密斯（Smith）旅游研究機(jī)構(gòu)提供有關(guān)的

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

　　我們盡最大的努力去減少變量，因而可以做到拿"蘋果與蘋果比較"。

　　等級(jí)：我們將四星、五星級(jí)酒店的與其他四星、五星級(jí)的酒店相比較。

　　運(yùn)營(yíng)：鑒于不同的酒店管理會(huì)給酒店帶來(lái)差別顯著的運(yùn)營(yíng)效益，因此在這個(gè)研究中的所有酒店都由同樣的六家公司來(lái)管理，這六家公司是：威斯汀、凱悅、希爾頓、喜來(lái)登、。麗佳、四季。

　　此外，考慮到可能發(fā)生的意外事件對(duì)單一年度酒店運(yùn)營(yíng)的影響，我們進(jìn)行了連續(xù)十年的研究。
　　研究結(jié)果：也許聽起來(lái)有點(diǎn)象自夸，但我所能告訴大家的是，研究數(shù)據(jù)表明，優(yōu)質(zhì)的設(shè)計(jì)與酒店盈利有相關(guān)性。我首先向大家介紹日均房?jī)r(jià)－ADR。

　　日均房?jī)r(jià)(ADR)

　　在1991至2000年期間，我們所設(shè)計(jì)酒店的日均房?jī)r(jià)明顯比對(duì)照酒店的日均房?jī)r(jià)高，其差別在1993年時(shí)為51美元，到1996年則上升到了61美元。

　　通常酒店會(huì)側(cè)重于增加其利潤(rùn)的兩個(gè)策略之一：提高日均房?jī)r(jià)或提高客房率。正如您所知道的，要同時(shí)提高此兩項(xiàng)指標(biāo)難度很大。

　　然而，我們所設(shè)計(jì)酒店的高日均房?jī)r(jià)并非來(lái)自客房率的損失。相反，我們所設(shè)計(jì)酒店的客房率也是相當(dāng)高的。

　　客房率

　　從全國(guó)范圍來(lái)看（美國(guó)，譯者注），在過(guò)去的十年里，我們所設(shè)計(jì)酒店的客房率比對(duì)照酒店的客房率平均高五個(gè)百分點(diǎn)。

　　同樣，在過(guò)去十年里，WATG所設(shè)計(jì)酒店的客房率以年均2.2% 的速度增長(zhǎng)，而相同級(jí)別的對(duì)照酒店的客房率的年均增長(zhǎng)速度只有1.3% 。

　　平均每間可住客房的創(chuàng)收（RevPAR）

　　從數(shù)學(xué)上說(shuō)，平均每間可住客房的創(chuàng)收等于客房率乘以日均房?jī)r(jià)(ADR)， 因而一點(diǎn)也不奇怪WATG 所設(shè)計(jì)的酒店能有較高的可住客房房均收入。就全國(guó)范圍看（美國(guó)，譯者注），WATG 所設(shè)計(jì)的酒店，其平均每間可住客房的創(chuàng)收比對(duì)照酒店要高出50美元。

　　研究結(jié)論：研究數(shù)據(jù)清楚地表明－優(yōu)質(zhì)的設(shè)計(jì)與酒店盈利有相關(guān)性。盡管您可能已經(jīng)信服我所列的事實(shí)，我還要向您說(shuō)明優(yōu)質(zhì)設(shè)計(jì)是如何影響酒店利潤(rùn)的。

　　一般來(lái)說(shuō)，優(yōu)質(zhì)的酒店設(shè)計(jì)能在兩個(gè)主要的方面對(duì)酒店最終運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生影響：增加營(yíng)業(yè)額并且（或者）減少運(yùn)營(yíng)成本。

　　由項(xiàng)目總體規(guī)劃開始

　　最有可能影響創(chuàng)收和成本節(jié)約的環(huán)節(jié)是總體規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，優(yōu)質(zhì)的設(shè)計(jì)能使土地價(jià)值的回報(bào)率達(dá)到最大。

　　這個(gè)位于巴哈馬 的酒店，體現(xiàn)了高水平的總體規(guī)劃方案和設(shè)計(jì)對(duì)度假設(shè)施的財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)狀況所可能產(chǎn)生的影響。

　　1994年，太陽(yáng)國(guó)際公司的主席Sol Kerzner 先生購(gòu)并了巴哈馬群島 的天堂島度假設(shè)施。他希望借助一個(gè)富于創(chuàng)造性的設(shè)計(jì)能將原來(lái) 萎靡的、運(yùn)營(yíng)狀況不佳的二流酒店變成世界級(jí)的旅游目的地。通過(guò)投入1億2千5百萬(wàn)美元，聚集優(yōu)秀的建筑師、規(guī)劃師和設(shè)計(jì)師，精心制作了已沉入海底的城市亞特蘭蒂斯，并以此為藍(lán)本來(lái)翻修該度假設(shè)施，使之煥然一新。亞特蘭蒂斯給人以"歷幻、歷奇"的體驗(yàn)，與周圍的環(huán)境十分協(xié)調(diào)。

　　總體規(guī)劃包括了主要建筑點(diǎn)的改進(jìn)以及升級(jí)到現(xiàn)有的結(jié)構(gòu)。我們還建立了一個(gè)統(tǒng)一的、可以延伸到下一工程階段的主題。
 
　　在總體規(guī)劃完成后不到7個(gè)月，改造后的度假設(shè)施再次向公眾開放。

　　經(jīng)過(guò)重新市場(chǎng)定位后，度假設(shè)施取得了以下成功：

　　客房率上升了44%

　　日均房?jī)r(jià)（ADR）提高了91％

　　可住客房的房均創(chuàng)收（RevPAR） 提高了175％

　　項(xiàng)目用地的設(shè)計(jì)和景園設(shè)計(jì)的投入

　　Urban Land Institute 出版的報(bào)告，通過(guò)11個(gè)案例分析得出結(jié)論：高質(zhì)量的項(xiàng)目用地的設(shè)計(jì)和景園設(shè)計(jì)對(duì)酒店的盈利和價(jià)值評(píng)估有積極的正面影響。 此研究涉及的大多數(shù)發(fā)展商都認(rèn)為，對(duì)于規(guī)劃和景園設(shè)計(jì)的投入有助于獲得更高的利潤(rùn)。在有些情況下，發(fā)展商推測(cè)景園設(shè)計(jì)給他們帶來(lái)了高于本地市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)者5％的利潤(rùn)。

　　增添新的收入渠道

　　如果您的收入僅源于房費(fèi)及電話費(fèi)的話，您大概需要考慮別的收入渠道。根據(jù)現(xiàn)有的條件，您也許可以增加水療設(shè)施、健身俱樂(lè)部，商務(wù)中心或零售部。假如所增加的服務(wù)項(xiàng)目切合本地市場(chǎng)需求的話，酒店住客和非酒店住客都有可能成為潛在的收入來(lái)源。

　　例如在威基基的凱悅酒店 ，我們非常成功地將原來(lái)的辦公室改造成水療設(shè)施，此水療設(shè)施50％的收入是來(lái)自住在其他酒店的客人。

　　在佛羅里達(dá)棕櫚海灘的The Breakers，業(yè)主（也是我們的客戶）增添了20000平方英尺的水療設(shè)施和沙灘俱樂(lè)部，此服務(wù)項(xiàng)目被證實(shí)，在開放的第一年內(nèi)使整個(gè)度假設(shè)施的業(yè)務(wù)增加量超過(guò)了20％。

　　酒店餐飲，自營(yíng)或出租

　　一家國(guó)際酒店咨詢公司－HVS 國(guó)際的總裁Stephen Rushmore 先生指出，如果餐飲部所能帶來(lái)的利潤(rùn)低于利潤(rùn)的20％，應(yīng)當(dāng)考慮將餐飲服務(wù)改為別的項(xiàng)目。

園林景觀監(jiān)理工程師建材園林工程別墅設(shè)計(jì)園林設(shè)計(jì)裝飾材料景觀雕塑　　樹立酒店餐館的品牌，利用知名的牌子和概念去吸引當(dāng)?shù)丶巴鈦?lái)游客。

　　位于威基級(jí)的Alana Doubletree， 業(yè)主有一家經(jīng)營(yíng)不善的飯店，每月都在賠錢。所以他們決定將餐館出租給知名廚師Phillipe Padovani。名廚找到WATG，我們將餐館進(jìn)行了改造翻新，深受市場(chǎng)歡迎。結(jié)果Phillipe Padovani為有自己的餐館而高興，酒店業(yè)主業(yè)則為有租費(fèi)常項(xiàng)收入而高興。

　　有生態(tài)意識(shí)

　　美國(guó)旅游協(xié)會(huì)最近的一項(xiàng)研究表明，約有4千3百萬(wàn)的美國(guó)人認(rèn)為自己是生態(tài)旅游者。他們并不全都是商務(wù)旅行，但這些人宣稱當(dāng)下榻在他們認(rèn)為是具有綠色環(huán)保意識(shí)的酒店時(shí)，他們?cè)敢舛喔?.5% 的費(fèi)用。

　　也就是說(shuō)，人們?cè)敢飧陡�多的錢去實(shí)現(xiàn)節(jié)水，節(jié)能，減少浪費(fèi)和減少污染的目的。

　　有證據(jù)表明，具有環(huán)保意識(shí)的酒店能吸引更多的顧客。已擁有多于200個(gè)成員的綠色環(huán)保酒店協(xié)會(huì)有許多這樣的例子。一個(gè)在 Kennebunkport 的Colony 酒店，自酒店定位為綠色環(huán)保酒店后，客房率增加了25％。

　　將客房風(fēng)景最大化

　　這項(xiàng)建議對(duì)大多數(shù)人來(lái)說(shuō)象是不相關(guān)，然而我還是決定要提及它。

　　一般來(lái)說(shuō)，擁有良好風(fēng)景的客房房?jī)r(jià)可以比風(fēng)景較差的客房房?jī)r(jià)高出10％ 到25％。這是一筆不需額外投資的額外收入。

　　翻修改造和升級(jí)

　　另一個(gè)創(chuàng)造高收入的辦法是酒店升級(jí)，通過(guò)花錢來(lái)掙錢。

　　我知道你們當(dāng)中很多人的酒店相對(duì)是比較新的，盡管如此，您也會(huì)面臨比預(yù)期的要早得多的酒店翻修改造問(wèn)題。

　　由于酒店業(yè)日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)，以及快速變化的技術(shù)，導(dǎo)致了資產(chǎn)翻修改造的周期被加快。過(guò)去一家酒店在其功能和實(shí)用方面變得落伍之前，可以運(yùn)營(yíng)25至30 年，現(xiàn)在也許只有15至20年就不得不考慮進(jìn)行重大翻修改造了。對(duì)資產(chǎn)外觀的翻修改造，在過(guò)去可以推遲5至6年，但如今為讓資產(chǎn)有常新的感覺，外觀翻修改造是日漸頻繁。

　　翻修改造和升級(jí)已經(jīng)變成一個(gè)持續(xù)不斷的過(guò)程，問(wèn)題是您如何決定該投入多少錢以及該投在什么方面呢？

　　有時(shí)候您并沒(méi)有什么選擇的余地，比如當(dāng)我們?yōu)闃I(yè)主作酒店資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告時(shí)，就已向他們指出什么地方必需要翻修改造了，有可能涉及到類似修理漏水的屋頂、更新過(guò)時(shí)的設(shè)備或購(gòu)置符合安全規(guī)則和立法機(jī)關(guān)要求的設(shè)備等等。

　　除此之外的情形，您就有較多的選擇余地了，您于是要確保能夠收回投資。

　　夏威夷Outrigger 酒店集團(tuán)的首席運(yùn)營(yíng)官（COO）Perry Sorenson 先生認(rèn)為提供高質(zhì)量的客房是理所當(dāng)然的。他說(shuō)設(shè)計(jì)完美、看起來(lái)很新的客房不一定能為他們贏來(lái)生意，但如果沒(méi)有這些，他們無(wú)疑會(huì)失去很多生意。
 
　　Perry要找一個(gè)能使內(nèi)在回報(bào)率 (IRR) 達(dá)到15％的翻修改造項(xiàng)目。這里我引用他的原話："我們對(duì)要達(dá)到目標(biāo)（IRR＝15％）所需的現(xiàn)金流量進(jìn)行了估算。如果達(dá)不到目標(biāo)的話，我們則換另一種設(shè)計(jì)方案。例如，我們也許會(huì)決定投入更多的資金－如果因此能吸引更多的顧客和擴(kuò)大市場(chǎng)的話。"

　　這種決策方式使得威基基Outrigger將自己由3星級(jí)酒店重新定位為4 星級(jí)酒店。由此而來(lái)的改造是大規(guī)模的，包括改進(jìn)酒店外觀及升級(jí)酒店大堂、餐飲設(shè)施、零售部和其他公共場(chǎng)所的翻修改造，然而此舉為Outrigger 帶來(lái)了更為富有的客人。

　　結(jié)果是翻修改造后的資產(chǎn)不僅達(dá)到了業(yè)主關(guān)于15％內(nèi)在回報(bào)率的要求，還使毛利潤(rùn)提高了25％。值得一提的是，此酒店在Outrigger 的所有45 個(gè)酒店中顧客滿意率名列第一。

　　如前所述，增加利潤(rùn)可以通過(guò)增加營(yíng)業(yè)收入，也可以通過(guò)降低成本來(lái)實(shí)現(xiàn)。

　　如果您還不太清楚設(shè)計(jì)對(duì)運(yùn)營(yíng)所能產(chǎn)生的影響，可以請(qǐng)教新近退休的夏威夷大學(xué)旅游管理學(xué)院院長(zhǎng)朱卓任先生。

　　他指出："設(shè)計(jì)糟糕的酒店很難賺錢。" 這就是他將自己已是第三次印刷的書定名為 "度假酒店的開發(fā)和管理"的原由，因?yàn)殚_發(fā)和管理是兩個(gè)不可分割的方面。

　　確定對(duì)成本有最大影響的方面

　　除了土地和融資，開發(fā)成本主要是建筑材料。這是看起來(lái)最有可能省錢的地方。

　　但在這里我想提醒一句：價(jià)值工程學(xué)一詞頻繁出現(xiàn)，經(jīng)常被誤以為是降低成本和縮小規(guī)模。

　　正確對(duì)待價(jià)值工程學(xué)

　　做好并重視工程學(xué)能讓您花同樣多的錢而造成更多的建筑，或以少量的錢建成同樣數(shù)目的建筑。

　　換句話說(shuō)，價(jià)值工程學(xué)能使您在兼顧工程預(yù)算、工程質(zhì)量、工作規(guī)模及進(jìn)度的同時(shí)實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)。

　　我知道這聽起來(lái)有點(diǎn)象自私，但我們從業(yè)主那里學(xué)到－如果您希望要降低開發(fā)成本的話，您不能在設(shè)計(jì)費(fèi)上作文章。要挑選那些有經(jīng)驗(yàn)的、符合您需求的專業(yè)設(shè)計(jì)師，一位擁有31個(gè)萬(wàn)豪酒店的的業(yè)主告訴我"優(yōu)質(zhì)設(shè)計(jì)一點(diǎn)也不比劣質(zhì)設(shè)計(jì)昂貴"。事實(shí)上，我要說(shuō)劣質(zhì)設(shè)計(jì)會(huì)使您耗費(fèi)更多。

　　優(yōu)質(zhì)設(shè)計(jì)反而能為您省錢，好的承包商亦如此，特別是如果您在早期就能使用他們。

　　分析初期成本和酒店生命周期成本

　　明智的購(gòu)買者 低廉的價(jià)錢并不一定意味著最好的價(jià)值。一位業(yè)主告訴我，他在地毯的費(fèi)用方面節(jié)約了50％。節(jié)約的原因是他買了顏色印染不佳的次質(zhì)產(chǎn)品，沒(méi)想到那種地毯非常容易變臟，而且臟得很明顯。結(jié)果不到一年，他就不得不更換新地毯，正應(yīng)了電視廣告中一位加油站工人說(shuō)的話："您可以現(xiàn)在付錢，也可以以后付錢。"

　　縮減設(shè)計(jì)費(fèi)用意味著推遲成本開支而不是真正減少成本。有這樣一個(gè)例子，一位總經(jīng)理告訴我，他所管理的一個(gè)酒店，因用于安放冰箱的空間設(shè)計(jì)得比較狹窄，他們不得不頻繁地購(gòu)買小包裝的食品……月復(fù)一月、年復(fù)一年，從而導(dǎo)致酒店的食品費(fèi)用開支上升了5－6％。

　　提高員工的滿意度

　　無(wú)論什么形式和規(guī)模的酒店，最昂貴的運(yùn)行成本是與員工有關(guān)的項(xiàng)目。

　　經(jīng)營(yíng)成本

　　我相信大家毫無(wú)疑問(wèn)都會(huì)盡最大努力來(lái)吸引和留住好的員工，優(yōu)質(zhì)設(shè)計(jì)與此有什么關(guān)系呢？

　　一些總經(jīng)理曾對(duì)我說(shuō)，高質(zhì)量的工作環(huán)境幫助吸引來(lái)高質(zhì)量的員工。

　　員工們希望被尊重，您的員工如何評(píng)說(shuō)您對(duì)他們的重視度呢？

　　精心設(shè)計(jì)、愉快的工作環(huán)境能增強(qiáng)職業(yè)道德、工作效率和工作滿意度，因而可以減少由于員工頻繁更換、培訓(xùn)而帶來(lái)的開支。

　　提高經(jīng)營(yíng)效率

　　相似的，一個(gè)精心設(shè)計(jì)和良性運(yùn)行的酒店可以產(chǎn)生很高的運(yùn)行效率，同時(shí)減少員工的開支。

　　悉心挑選的建材可以減少日后的維護(hù)支出，避免沒(méi)完沒(méi)了的麻煩。

　　位于威基基 的Ilikai 酒店，在重新進(jìn)行品牌包裝后成為萬(wàn)豪復(fù)興 酒店。我們幫助業(yè)主和物業(yè)管理者分析他們的顧客組成，進(jìn)而改進(jìn)酒店入口的設(shè)置及入住登記程序，使之變得更為高效。

　　減少日常開支是提高運(yùn)行效率的另一個(gè)辦法。盡管這些方面的開支只占了經(jīng)營(yíng)成本的8％。然而，當(dāng)酒店規(guī)模越大，所能節(jié)省的錢就會(huì)越多，并且這方面費(fèi)用的節(jié)省，可以產(chǎn)生良好的媒體效應(yīng)。

　　收入/支出

　　我與大家分享了如何通過(guò)適宜的設(shè)計(jì)使盈利得以最大化的途徑，希望其中有幾點(diǎn)會(huì)對(duì)大家有用。

 

安徽新華電腦學(xué)校專業(yè)職業(yè)規(guī)劃師為你提供更多幫助【在線咨詢】